Droit des locataires et propriétaires : zoom sur les dernières évolutions

Le droit des locataires et des propriétaires est un domaine en constante évolution, notamment en raison des nouvelles lois et réglementations visant à encadrer les relations entre ces deux parties. Cet article a pour objectif d’informer les lecteurs sur les dernières évolutions législatives et jurisprudentielles concernant ce sujet.

La loi ELAN et ses conséquences pour les locataires et propriétaires

La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) promulguée en novembre 2018 a apporté diverses modifications au droit des locataires et propriétaires. Parmi elles, on peut retenir :

• La création d’un bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, destiné aux personnes en formation, stage, apprentissage ou en mission temporaire. Ce bail offre une plus grande souplesse à la location meublée et ne nécessite pas de dépôt de garantie.
• L’encadrement des loyers dans certaines zones tendues où l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande. Le loyer ne peut être supérieur à un montant déterminé par un arrêté préfectoral.
• L’introduction de sanctions pour les propriétaires qui louent des logements indécents ou insalubres, avec notamment la possibilité d’une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 euros et/ou une peine d’emprisonnement de six mois.
• La mise en place d’un dispositif de permis de louer dans certaines communes, permettant aux maires de contrôler la conformité des logements mis en location avec les normes de salubrité et de sécurité.

Le décret n° 2020-181 du 27 février 2020 relatif à l’indice de référence des loyers

Ce décret a modifié la manière dont est calculé l’Indice de Référence des Loyers (IRL), qui sert à réviser les loyers des baux d’habitation. Désormais, cet indice est calculé sur la base de l’évolution annuelle moyenne des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Cette mesure vise à mieux prendre en compte l’inflation réelle et à éviter les hausses excessives de loyers.

La loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 relative à l’énergie et au climat

Cette loi a pour objectif principal d’accélérer la transition énergétique et écologique en France. Elle comporte plusieurs dispositions impactant les locataires et propriétaires :

• L’obligation pour les propriétaires bailleurs de réaliser des travaux d’amélioration énergétique dans leur logement, sous peine de sanctions financières. Le niveau minimal de performance énergétique requis sera précisé par un décret à venir.
• L’interdiction de la location des « passoires thermiques », c’est-à-dire des logements dont la consommation énergétique est supérieure à un seuil déterminé, à compter du 1er janvier 2023.
• La possibilité pour les locataires de demander une diminution de loyer en cas de mauvaise performance énergétique du logement, si celle-ci est due à des défauts d’isolation ou de chauffage imputables au bailleur.

Les jurisprudences récentes en matière de droit des locataires et propriétaires

Plusieurs décisions de justice récentes ont également apporté des précisions sur le droit des locataires et propriétaires :

• La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 février 2020, a rappelé que le bailleur ne peut pas s’opposer à ce que le locataire effectue des travaux d’amélioration dans le logement, sauf si cela entraîne une modification substantielle des lieux ou une augmentation du loyer. Le bailleur doit cependant être informé préalablement par le locataire.
• Le Conseil d’État, dans un arrêt du 10 juillet 2020, a confirmé que les communes peuvent imposer aux propriétaires qui louent leur bien sur des plateformes type Airbnb de se déclarer en mairie et d’obtenir un numéro d’enregistrement. Cette mesure vise à lutter contre la location illégale et les abus liés aux locations touristiques.
• La Cour de cassation, dans un arrêt du 3 septembre 2020, a jugé que le propriétaire d’un logement donné en location meublée doit fournir au locataire un inventaire détaillé et contradictoire du mobilier, sous peine de voir le bail requalifié en bail vide avec un dépôt de garantie plafonné à un mois de loyer.

Ainsi, les dernières évolutions législatives et jurisprudentielles en matière de droit des locataires et propriétaires visent notamment à renforcer la protection des locataires face aux logements insalubres ou énergivores, à encadrer les loyers et à lutter contre les abus liés aux locations touristiques. Les propriétaires doivent donc veiller à se tenir informés de ces changements afin d’assurer la conformité de leurs biens loués et la bonne gestion de leurs relations avec les locataires.